Ganho de capital venda de imóvel

Receita amplia isenção de Imposto de Renda na venda de imóvel

Superintendência da Receita Federal, em Brasília. Na foto, fachada da Receita Hamilton Ferrari 04.abr.2022 (segunda-feira) - 12h52

A Receita Federal mudou regras para isenção do IRPF (Imposto de Renda sobre Pessoa Física) na venda de imóvel para a compra de outra residência. Caso haja lucro na operação, a pessoa física terá isenção para quitar, total ou parcialmente, o financiamento imobiliário contratado anteriormente para pagar o último imóvel.

A regra da Receita estabelece que quem vende um imóvel paga alíquota de 15% a 22% sobre o ganho de capital. A isenção foi criada em 2005 às pessoas que usam o lucro do negócio para trocar o imóvel em até 6 meses. Agora, também será possível utilizar o valor da isenção para abater no débito do financiamento imobiliário anterior, caso também seja respeitado o prazo de 180 dias.

A Receita Federal publicou a mudança em 16 de março deste ano, quando as declarações já tinham iniciado. O prazo termina em 29 de abril de 2022. Eis a íntegra das alterações (166 KB). Leia a instrução normativa completa (288 KB).

O contribuinte só poderá ter o benefício da isenção na venda de um imóvel uma vez a cada 5 anos. A aquisição terá que ser feita em até 6 meses depois da venda do imóvel.

Como declarar no imposto de renda:

• incluí-lo na ficha de “Bens e Direitos”. É preciso selecionar o código do bem (número 11, para apartamento, número 12, para casa e número 13, para terreno);
• preencher os dados no item “Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração”. É preciso preencher dados sobre a transação financeira, como meio de pagamento de valor de custo. Também é necessário informar o comprador do imóvel para o Fisco analisar eventuais inconsistências;
• a Receita calcula se houve ganho para o contribuinte na venda, o chamado lucro imobiliário. Se houve prejuízo, nenhum imposto é devido;
• bens adquiridos antes de 1969 dispensam pagamento do imposto de renda por ganho de capital.

Saiba quem tem direito a isenção:

• quem fez contratos de permuta de imóveis residenciais;
• quem vendeu ou adquiriu imóvel em construção ou na planta;
• quem vendeu imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, o débito remanescente de financiamento imobiliário já possuído pelo contribuinte.
• a regra vale para quem tem 1 ou mais imóveis. Ou seja, não importa se a pessoa tem vários apartamentos, casas etc. desde que ao vender use os recursos para adquirir outro imóvel.

Saiba quem não tem direito a isenção:

• quem vendeu ou adquiriu um terreno;
• quem adquiriu vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

A Receita Federal também estabeleceu que, no caso da venda de mais de um imóvel, o prazo de 6 meses passa a contar da data inicial do contrato relativo à 1ª operação.

Sandra Batista, perita contábil sócia da Primazia Academia de Perícia, disse que a nova possibilidade de isenção é para venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. Ou seja, antes da aquisição nova. Exemplo:

Um contribuinte compra do imóvel residencial “X” financiado em 20 anos em 4 de abril de 2019. Vende o imóvel residencial “Z” com ganho de capital no dia 20 de dezembro de 2021 de R$ 200mil. No dia 4 de março de 2022, o saldo devedor do imóvel “X” é de R$ 500mil.

“Nesse caso hipotético, haverá a isenção do IR no ganho de capital de R$ 200mil auferido com a venda do imóvel “Z” (20.dez.2021), pois o valor auferido com a venda foi aplicado na quitação de débito remanescente no prazo inferior a 180 dias contados do dia 4 de março de 2022”, disse a especialista.

LEIA A LEGISLAÇÃO ATUAL:

Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
§ 1º No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias referido no caput deste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.
§ 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
§ 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4º A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.
§ 6º Na hipótese do § 1º, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
§ 7º Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção de que trata o caput, observado o disposto nos parágrafos precedentes:
I – nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
II – nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
III – nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
§ 8º Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
§ 9º Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
§ 10. O disposto neste artigo aplica-se, inclusive:
I – aos contratos de permuta de imóveis residenciais;
II – à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
II – à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta; e (Redação dada pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022)
III – à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. (Incluído(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022)
§ 11. O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros:
II – à venda ou aquisição de terreno;
III – à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
§ 12. A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
I – juros de mora, calculados a partir do segundo mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
II – multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de que trata o caput deste artigo. 

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